Avsaknad av bygglov för bastubyggnad utgjorde fel i bostadsrätt
En man köpte en bostadsrättslägenhet för 6 700 000 kronor. Två år och två månader efter tillträdesdagen reklamerade han köpet eftersom bland annat en bastu på fastigheten saknade bygglov. Efter en tid såldes lägenheten via exekutiv auktion för 2 230 000 kronor och köparen yrkade prisavdrag motsvarande skillnaden mellan det priset och förvärvspriset. Hovrätten bedömer att avsaknaden av bygglov innebar ett köprättsligt fel och att det var grovt vårdslöst av säljaren att inte informera om det. Köparen har därför rätt till det yrkade prisavdraget trots att reklamationen skedde efter mer än två år.
Bakgrund
Enligt ett överlåtelseavtal överlät ett bolag (säljaren) en bostadsrättslägenhet till en man (köparen). Köpeskillingen bestämdes till 6 700 000 miljoner kronor och det fanns en klausul om att lägenheten såldes i befintligt skick.
Två år och två månader efter tillträdesdagen meddelade köparen säljaren att han hävde överlåtelseavtalet. Ytterligare tre år senare såldes bostadsrätten efter en exekutiv auktion för 2 230 000 kronor. Anledningen till tvångsförsäljningen var att köparen hade upphört med att betala medlemsavgift till bostadsrättsföreningen.
Köparen påpekade att bolaget hade undanhållit väsentlig information för honom inför hans förvärv. Han hade inte känt till att lägenheten hade byggts på ett sätt som markant avvek från beviljat bygglov eller att det utan bygglov hade byggts en komplementbyggnad, som var en bastu, vid stranden på fastigheten. Han ansåg därför att den förvärvade lägenheten i köprättslig mening avvek från vad han med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till omständigheterna. Därmed var lägenheten att anse som felaktig och han yrkade som förstahandsgrund prisavdrag motsvarande skillnaden mellan förvärvspriset och det pris som lägenheten såldes för via Kronofogdemyndighetens försorg, totalt 4 470 000 kronor. Mannens andrahandsgrund var att priset skulle jämkas eftersom det hade stått i ett uppenbart missförhållande till ett korrekt marknadsvärde.
Bolaget ansåg att bostadsrätten hade sålts i befintligt skick samt att rätten att åberopa fel hade gått förlorad eftersom reklamation inte hade skett inom två år.
Tingsrättens bedömning
Tingsrätten konstaterade att köplagen var tillämplig vid tvister om fel i bostadsrätt eftersom en bostadsrätt är lös egendom enligt 1 § köplagen. Tingsrätten ansåg att det inte hade framkommit något som gett köparen anledning att undersöka byggloven på fastigheten. Det torde vara nästintill omöjligt att upp täcka de fel som var förknippade med det nybyggda huset för en normalt bevandrad köpare vid en okulär besiktning. Eftersom felen var dolda hade köparen rätt att göra dem gällande mot säljaren. Tingsrätten bedömde att felen i bostadsrätten hade haft en stor prispåverkan och att prisavdraget skulle bestämmas till 2 000 000 kronor.
Köparen överklagade och yrkade att hovrätten skulle bifalla hans talan i tingsrätten fullt ut. Däremot gjorde han endast gällande den i första hand gällande grunden. Säljaren yrkade att hovrätten skulle ogilla köparens talan.
Hovrättens bedömning
Köplagens regler om fel är tillämpliga på köpet av bostadsrätten. Felbedömningen i 17 § utgår ifrån vilka befogade förväntningar om att varan är beskaffad på visst sätt som avtalet, de övriga normer som är tillämpliga och omständigheterna i övrigt vid köpet kan ha gett köparen och vilka avvikelser från sådana förväntningar som föreligger. Har varan sålts i befintligt skick gäller enligt 19 § att fel föreligger om säljaren underlåtit att upplysa köparen om ett väsentligt förhållande om varans egenskaper eller dess användning som säljaren måste ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om förutsatt att det kan antas ha inverkat på köpet eller om varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till dess pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta.
Avsaknad av bygglov och avvikelser från bygglov kan medföra betydande ekonomiska konsekvenser för en fastighetsägare genom till exempel framtida ombyggnationer till följd av vites- och rivningsförelägganden. Det kan alltså medföra en risk för framtida ekonomiska insatser eller förluster för ägaren. Är fastighetsägaren en bostadsrättsförening riskerar medlemmarna att drabbas av avgiftshöjningar eller insatshöjningar. Den ekonomiska risk som avvikelser från bygglov eller avsaknad av sådant innebär kan därför utgöra ett köprättsligt fel, i vart fall om det medför att det pris som köparen har betalat står i uppenbart missförhållande till bostadsrättens marknadsvärde i felaktigt skick. Hovrätten anser att lägenheten var i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunde förutsätta. Det saknar då betydelse att bostadsrätten har sålts i befintligt skick.
Hovrätten konstaterar att köparen reklamerade de påstådda felen lite mer än två år efter det att han tillträdde lägenheten vilket innebär att han bara kan göra felen gällande om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Hovrätten gör samma bedömning som tingsrätten och anser att det var grovt vårdslöst av säljaren att inte informera köparen om att en del av tvåbostadshuset stred mot bygglovet och att det pågick ett förfarande om detta hos kommunen samt att bastubyggnaden saknade bygglov. Köparen har därför haft rätt att reklamera felen trots att det hade gått mer än två år sedan tillträdet.
Som tingsrätten har bedömt har det inte framkommit någon omständighet vid visningen eller i samband med köpet som gav köparen anledning att undersöka byggloven. Bristerna var inte heller sådana som en normalt bevandrad köpare av en bostadsrättslägenhet i ett huvudsakligen nybyggt hus borde kunna upptäcka. Hovrätten delar därför tingsrättens bedömning att felen inte är av sådant slag att mannen borde ha upptäckt dem.
Gällande prisavdraget anser hovrätten att det ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och avtalade priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan varans värde i felaktigt skick och i avtalsenligt skick. Vid den exekutiva auktionen såldes lägenheten för 2 230 000 kronor och enligt en värderingsman saknades ett ”reellt” värde vid den tidpunkten med hänsyn till felen. Mot den bakgrunden drar hovrätten slutsatsen att lägenhetens pris i felaktigt skick inte översteg försäljningspriset vid den exekutiva auktionen. Det prisavdrag som köparen har rätt till bör därför bestämmas till yrkat belopp. Köparens talan bifalls därmed helt, vilket innebär att säljaren ska betala 4 470 000 kronor till köparen.
Av Marianne Jakobsson, redaktör och jurist på JP Infonet.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst
Publicerad 21 nov 2022
Redaktör, jurist
