Hyresgästens tillsynsansvar vid störningar i boendet
Vilket ansvar har hyresgästen när någon annan, som hyresgästen svarar för, orsakar störningar i boendet, till exempel i form av en skjutning? Vår expert Bob Nilsson Hjorth diskuterar här frågan utifrån ett nytt avgörande från Svea hovrätt.
Reglerna om störningar i boendet
I 12 kap. 25 § jordabalken (1970:994, JB) finns det särskilda regler om störningar i boendet. Hyresgästen ska, när han eller hon använder lägenheten, se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.
Vissa störningar anses särskilt allvarliga. Vilka typer av störningar som avses med det begreppet återkommer vi till längre fram. Här kan bara nämnas att vid särskilt allvarliga störningar är regelverket ännu strängare mot hyresgästen än annars. Till skillnad från vad som brukar vara fallet räcker det exempelvis ofta med en enda störning för att hyresgästen ska förlora hyresrätten, om störningen är särskilt allvarlig.
Regelverket om störningar i boendet innebär också att hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att de för vilka han eller hon svarar enligt 12 kap. 24 § JB inte heller orsakar störningar i boendet. Den personkrets som hyresgästen ansvarar för enligt denna paragraf är den som hör till hyresgästens hushåll eller gästar denne eller annan som hyresgästen inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för dennes räkning.
Ansvaret är begränsat till denna krets. Hyresgästen svarar därmed inte för till exempel en person som kommer och ringer på för att sälja något. Av ett äldre avgörande från Bostadsdomstolen framgår emellertid att hyresgästen har ett ansvar för en gäst även om denne är mindre välkommen (RBD 84:93).
Störningar i boendet kan leda till att hyresrätten är förverkad eller att hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd.
Situationen i Svea hovrätts mål var att hyresvärden som en särskilt allvarlig störning i boendet åberopade en skjutning den 30 augusti 2021. Med skott från loftgången utanför lägenheten sköts en person ihjäl och en annan person skottskadades allvarligt. Svea hovrätt hade i en brottmålsdom dömt de två hyresgästernas son för mord och försök till mord för denna skjutning.
Målet från Svea hovrätt
Vid hyresnämnden yrkade hyresvärden att nämnden skulle fastställa att hyresavtalet hade upphört att gälla vid viss en angiven dag och att hyresgästen skulle förpliktas att avflytta från lägenheten.
Hyresnämnden biföll hyresvärdens talan. Utgången blev densamma i hovrätten.
Den första frågan var om skjutningen innebar en störning i boendet i lagens mening. Hovrätten konstaterade att skottlossningen visserligen inte hade varit riktad mot någon som bott i omgivningen. Den ansågs dock ha påverkat grannar och deras bostadsmiljö på ett direkt sätt och också utsatt dem för fara och obehag på ett sätt som inte skäligen bör godtas. Händelsen ansågs därför utgöra en störning i boendet.
Nästa fråga var om störningen var särskilt allvarlig. I denna del återgav hovrätten först förarbetsuttalandena som innebär följande (se prop. 1992/93:115 s. 21 f.). Det är framför allt i två situationer som det är motiverat att störningen anses särskilt allvarlig så att hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten.
Det ena fallet är att hyresgästen gör sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller hot om våld som riktas mot den som påtalar störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. Det andra fallet är när det kan förutsättas att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende.
Hovrätten gjorde separata bedömningar av hur var och en av de två hyresgästerna hade skött tillsynen av sonen.
När det gäller den hyresgäst som var fader till den störande sonen konstaterade hovrätten att sonen några år tidigare hade dömt dels till ett års sluten ungdomsvård för försök till grovt rån begånget samma år, dels för olaga hot och ringa narkotikabrott. Av utredningarna i dessa mål framgick att sonen hade bedömts ha socialt nedbrytande beteenden och vårdbehov. Fadern hade haft kännedom om dessa förhållanden och anledning att räkna med att sonen kunde komma att fortsätta hantera vapen och begå allvarliga brott som innefattade vapen. Detta ledde enligt hovrätten till att fadern hade haft en skyldighet att vidta kraftfulla och konsekventa åtgärder för att förhindra att sonen utsatte dem som bodde i omgivningen för störningar av sådan art.
Enligt utredningen i målet hade sonen fått fortsätta disponera lägenheten även när fadern inte vistades i den. Den natt som skjutningen inträffade var sonen i lägenheten tillsammans med fem vänner. Fadern ansågs inte ha anfört några verkningsfulla åtgärder för att förebygga risken för allvarliga störningar. Det som fadern hade uppgett om att han hade litat på socialtjänsten och talat med sonen om vikten av jobb och skola ansågs inte tillräckligt. Hovrätten konstaterade också att sonen hade fortsatt att hantera vapen, även inom fastigheten.
Det nu sagda ledde hovrätten till slutsatsen att fadern som hyresgäst hade brustit i sitt ansvar att hålla noggrann tillsyn över att sonen inte störde dem som bodde i omgivningen. Han ansågs därför hyresrättsligt ansvarig för störningen.
När det sedan gäller den hyresgäst som var moder inledde hovrätten med att man tidigare hade konstaterat att omständigheterna var sådana att tillsynsansvaret fick innebära ett krav på långtgående åtgärder. Modern hade inte bott i lägenheten under en längre tid och inte heller på något sätt övervakat sonens uppträdande när han använde lägenheten eller vidtagit några verkningsfulla åtgärder. Hon ansågs inte heller ha kunnat förlita sig på att hennes man skulle vidta nödvändiga åtgärder. Hovrätten menade därför att även hon hade brustit i sitt tillsynsansvar och på den grunden var hyresrättsligt ansvarig för störningen.
Närmare om tillsynsansvaret
Att hovrätten ansåg störningen som särskilt allvarlig framstår inte som särskilt överraskande mot bakgrund av de tidigare återgivna förarbetsuttalandena. En skjutning med dödlig utgång hade skett i fastigheten. Däremot bör något ytterligare sägas om hyresgästens tillsynsansvar.
Resonemangen i denna del inledde hovrätten med följande allmänna uttalande.
Det ligger i sakens natur att den praktiska betydelsen av hyresgästens skyldighet att ha tillsyn över hur en person uppträder och använder lägenheten varierar beroende på omständigheterna. Om förhållandena är sådana att hyresgästen, med den tillsyn som kan krävas över personen i fråga, haft anledning att räkna med att ett oacceptabelt beteende skulle kunna förekomma, bör det i allmänhet krävas att hyresgästen vidtar åtgärder för att förhindra det. En hyresgäst som inte utövar någon tillsyn alls över en person kan således inte freda sig med att han eller hon inte kände till omständigheter som han eller hon borde känna till.
Hovrättens uttalande tolkar jag som att man för det första ska göra en objektiv bedömning av vad hyresgästen borde ha känt till. Hyresgästen kan således inte freda sig med att bara skylla på att han eller hon inte kände till dessa förhållanden.
För det andra säger hovrätten att den praktiska betydelsen av hyresgästens tillsynskrav kan variera ”beroende på omständigheterna”. Rimligen innebär det bland annat att kraven på hyresgästen höjs om det finns tidigare incidenter som gör att det finns en högre risk än normalt för nya incidenter. Tanken överensstämmer med att hovrätten, som tidigare nämnts, angav att fadern på grund av sonens tidigare beteenden hade en skyldighet att ”vidta kraftfulla och konsekventa åtgärder” för att förhindra att sonen utsatte dem som bodde i omgivningen för störningar av sådan art.
Uttalandena om hyresgästens tillsynsansvar är i linje med vad hovrätten angett tidigare. I ÖH 11118-14, beslut 2015-11-27 angav hovrätten som en förutsättning för att hyresgästen skulle kunna hållas ansvarig att hon hade brustit i sitt tillsynsansvar. Hovrätten fortsatte att för detta krävs att hyresgästen, till exempel mot bakgrund av tidigare kännedom om de aktuella personerna, haft anledning att räkna med att de skulle kunna komma att agera på ett sätt som skulle kunna få betydelse för hyresförhållandet och trots sådan kännedom underlåtit att vidta kraftfulla och konsekventa åtgärder för att förhindra det.
I det fallet var det också en son till hyresgästen som hade uppträtt störande, även om det dessutom hade förekommit störningar också från en annan person. När det gällde den första störningen hade det inte framkommit att sonen tidigare hade förorsakat störningar. Hyresgästen ansågs därför inte ha brustit i tillsynen av sonen vid detta tillfälle. Däremot hade hon inte gjort något för att förhindra den andra händelsen, utan inledningsvis varit med ute i trappuppgången och inte försökt förhindra en konfrontation mellan hyresgästen samt sonen och fadern. Hon ansågs därför ha brustit i sin tillsyn vid bland annat detta tillfälle.
Sammantagna ger de nu återgivna uttalandena från Svea hovrätt en värdefull fond när det gäller att närmare ringa in hyresgästens tillsynsansvar.
Av Bob Nilsson Hjorth, Hovrättslagman, Hovrätten över Skåne och Blekinge.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Svea hovrätt 2023-04-04, mål nr H 15146-22
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 13 jun 2023
Hovrättslagman, Hovrätten över Skåne och Blekinge
