HD godkänner villkor om avröjande i tomrättsavtal för parkering
Ett tomträttsavtal för ändamålet parkering får innehålla villkor om att tomträttshavaren ska avlägsna egendom från fastigheten vid avtalets upphörande. Det slår Högsta domstolen fast i rättsfallet ”Tomträtten Backa”.
Bakgrund
En bostadsrättsförening ingick år 1971 ett tomträttsavtal för parkeringsändamål med Göteborgs kommun. Föreningen uppförde därefter ett parkeringsdäck och en parkeringslänga på aktuell fastighet.
Kommunen sa sedermera upp tomträttstavtalet. Parterna var överens om att kommunen inte var skyldig att betala lösen för parkeringsdäcket och parkeringslängan. De var även överens om att avtalet innehåller ett villkor som anger att föreningen är skyldig att avröja tomten eller betala ersättning för avröjande inom ett år från den dagen tomträtten upphörde.
Föreningen menade att avtalsvillkoret om avröjande inte skulle gälla. Föreningen hänvisade bland annat till att avtalsfriheten till tomträttshavarens nackdel är begränsad till det som uttryckligen anges i jordabalkens bestämmelser och att det aktuella avtalsvillkoret avviker från dessa bestämmelser. Både tingsrätten och hovrätten ansåg dock att villkoret var giltigt. Föreningen överklagade målet till Högsta domstolen (HD).
Rättslig reglering
Jordabalken trädde i kraft 1 januari 1972, det vill säga efter att parterna i målet ingick tomträttsavtalet. Innan 1972 reglerades tomträtt i 4 kap. lagen (1907:36 s.1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen). Av jordabalkens övergångsbestämmelser framgår att nyttjanderättslagen ska tillämpas på avtalet (34 och 52 §§ lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken). Reglerna om tomträtt i nyttjanderättslagen motsvarar i princip de regler som sedan infördes i jordabalken.
Ett tomträttsavtal ska ange ändamålet med upplåtelsen samt avgäldens belopp. Avtalet ska även innehålla närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser som i övrigt ska gälla för tomträtten (4 kap. 4 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 4 § jordabalken).
Tomträttens inträde eller bestånd får inte göras beroende av villkor. Tomträttshavaren rätt att överlåta tomträtten eller upplåta panträtt eller nyttjanderätt i den får inte inskränkas (4 kap. 6 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 6 § jordabalken).
HD har tidigare prövat om villkor i ett tomträttsavtal stod i strid med 4 kap. 4 § eller 6 § nyttjanderättslagen. HD kom då fram till att så inte var fallet, utan att ställa upp krav på att villkoret skulle vara uttryckligen tillåtet enligt bestämmelserna om tomträtt (”Tomträtten Sädeskornet”, NJA 1974 s. 430).
Högsta domstolens bedömning
Frågan i målet är vilken avtalsfrihet parterna har vid ett tomträttsavtal, särskilt när det gäller möjligheterna att reglera åtgärder i samband med att ett avtal som väsentligen avser annat ändamål än bostadsbebyggelse.
HD konstaterar att parterna i ett tomträttsavtal har en förhållandevis stor frihet att utforma villkoren med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. HD hänvisar bland annat till förarbetsuttalanden om att tomträttsavtal ska kunna utformas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och praxis (prop. 1953:177 s. 1 och 63 ff. och NJA 1974 s. 430).
I både nyttjanderättslagen och jordabalken finns bestämmelser om uppsägning av tomträtt. Vissa är tvingande, medan andra är dispositiva och alltså kan avtalas bort. HD konstaterar att bestämmelsen om fastighetsägarens lösenskyldighet när tomträtten upphör är en dispositiv bestämmelse. Huvudregeln är nämligen att fastighetsägaren ska betala lösen för bland annat byggnader. I fråga om en tomträtt som upplåts för väsentligt annat ändamål än bostadsbebyggelse, får parterna dock bestämma att fastighetsägaren inte alls, eller i begränsad omfattning, är skyldig att lösa egendomen (4 kap. 17 § nyttjanderättslagen respektive 13 kap. 17 § jordabalken). I förarbetena anges att det, om parterna har avtalat bort lösensskyldigheten, även kan vara lämpligt att reglera tomträttshavarens rätt till byggnaderna och eventuellt skyldigheten att inom viss tid bortskaffa dem.
Mot bakgrund av detta bedömer HD att avtalsvillkoret om att föreningen är skyldig att avröja tomten eller stå för kostnaden för att avröja, inte står i strid med 4 kap. 6 § nyttjanderättslagen. Att 4 kap. 17 § nyttjanderättslagen bara reglerar skyldigheten att betala lösen innebär inte att det är förbjudet att avtala om avröjande. Avtalsvillkoret är inte heller av tvångsliknande karaktär. Parterna har därför varit fria att ingå ett avtal med det aktuella avtalsvillkoret.
Referat av Högsta domstolen 2024-11-12, mål nr T 2603-23, ”Tomträtten Backa”.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 28 jan 2025
Redaktör, jurist
