Hyresgäster får bo kvar efter att vuxen son orsakat allvarlig störning
Två hyresgästers son orsakade ljudstörningar, urinerade på en grannes dörr och attackerade en annan granne med en järnklubba. Hovrätten bedömer att händelsen utgjorde en särskilt allvarlig störning, men finner att hyresgästerna inte brustit i sitt tillsynsansvar. De får därför bo kvar.
Bakgrund
Två hyresgäster lät sin vuxna son bo hos dem tillfälligt i väntan på en egen bostad. Sonen spelade ofta datorspel, vilket ibland ledde till högljudda känsloyttringar som störde grannarna. En natt, när han var ensam i lägenheten, ringde en granne på för att påtala att han var högljudd. Sonen bad om ursäkt, men blev senare upprörd över situationen. Han gick då till grannens lägenhet och slog på dörren med en järnklubba, urinerade på den och gjorde ett utfall med klubban mot en annan granne. Grannarna höll fast honom tills polisen anlände.
Hyresvärden skickade en rättelseanmaning till hyresgästerna och sade upp hyresavtalet drygt en vecka senare. Därefter hänsköts tvisten till hyresnämnden. Vid nämndens prövning hade sonen redan flyttat till en egen bostad. I första hand yrkade hyresvärden att hyresrätten var förverkad dels på grund av att händelsen med järnklubban utgjorde en särskilt allvarlig störning, dels för att det förekommit ljudstörningar även efter rättelseanmaningen. Hyresnämnden avslog hyresvärdens talan, som överklagade till hovrätten.
Rättslig reglering
I målet tillämpas 12 kap. jordabalken (JB) i dess lydelse innan lagändringarna som trädde i kraft 1 juli 2024. De aktuella bestämmelserna motsvaras av följande paragrafer i nuvarande lagstiftning.
Om hyresvärden sagt upp hyresavtalet har hyresgästen enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 och 2 JB rätt till förlängning av hyresavtalet, utom när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid eller när hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Av 12 kap. 24 och 25 b §§ JB framgår att hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att de personer som bor i lägenheten inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet. Av 12 kap. 42 § första stycket 9 JB framgår att hyresrätten är förverkad om hyresgästen inte håller denna tillsyn, och rättelse inte görs utan dröjsmål efter uppmaning. Av 12 kap. 42 § fjärde stycket framgår att någon uppmaning inte behövs om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet.
Hovrättens bedömning
Hovrätten bedömer inledningsvis att hyresvärden hade fog för att skicka en rättelseanmaning men anser att det inte är visat att några ytterligare störningar förekom efter anmaningen.
Därefter finner domstolen att sonens agerande utgjorde en särskilt allvarlig störning. En sådan störning kan leda till förverkande av hyresrätten utan föregående rättelseanmaning. För att hyresgästerna ska hållas ansvariga krävs dock att de brustit i sitt tillsynsansvar.
Hovrätten konstaterar att det inte finns något som tyder på att sonen tidigare orsakat allvarliga störningar, eller att det funnits indikationer på att han skulle agera som han gjorde. Vidare hade hyresgästerna inte skäl att förutse händelsen. Därför anser domstolen att de inte brustit i sitt tillsynsansvar i sådan grad att hyresrätten kan förverkas.
Av samma skäl finner hovrätten att hyresgästerna inte åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att hyresavtalet bör upphöra. Domstolen avslår överklagandet
Skiljaktig mening
En av domarna är skiljaktig och anser att det är visat att störningar förekom även efter rättelseanmaningen, när sonen var ensam hemma över natten. Hon menar att hyresgästerna inte borde ha lämnat sonen ensam nattetid efter det som inträffat, och att de därför åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att avtalet inte bör förlängas. Hon anser därför att hyresvärdens talan ska bifallas och att hyresgästerna ska förpliktas att flytta.
Referat av Svea hovrätt 2025-01-13, mål nr H 7687-24.
Av Tora Rosengren, biträdande redaktör.
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet.
Ny praxis och lagändringar kan ha tillkommit sedan texten skrevs. De senaste uppdateringarna och hur dessa påverkat rättsområdet hittar du alltid i relevant informationstjänst.
Publicerad 25 mar 2025
