Formkraven på förhandsavtal för bostadsrätter
Inför upplåtelse av en bostadsrätt kan förhandsavtal ingås. Ett formkrav är då att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen ska anges. I denna analys diskuterar JP Fastighetsnets expert Bob Nilsson Hjorth detta krav utifrån två avgöranden från Svea hovrätt.
Förhandsavtal för bostadsrätter infördes genom 1991 års bostadsrättslag. Det var inte helt okontroversiellt. Dessförinnan hade sådana avtal under rätt lång tid varit förbjudna, liksom att ta emot förskott.
I förarbetena angavs i huvudsak följande motiv för att tillåta förhandsavtal (se prop. 1990/91:92 s. 84 f.). Det hade blivit vanligt att den enskilde bostadsrättshavaren ville sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han hade för avsikt att förvärva. Samtidigt gjorde byggtekniken det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång tid före inflyttningen. Detta hade lett till att särskilda avtal träffades om tillval, vilket i sin tur förutsatte att en viss lägenhet reserverades åt den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal var rättsverkningarna av sådana överenskommelser osäkra. Även vid ombildning föreföll det inte vara ovanligt med avtal som kunde stå i strid med förbudet, genom förskott, teckningslistor och så kallade reservationsavtal.
Det sagda gjorde alltså att regler infördes som tillåter förhandsavtal och, under vissa förutsättningar, upptagande av förskott. Efter införandet har det över tid varierat hur mycket aktörerna på marknaden har använt sig av förhandsavtal.
Under senare år har det varit relativt vanligt med förhandsavtal. Samtidigt har utvecklingen på marknaden gjort att en del byggprojekt dragit ut på tiden. Det har i sin tur orsakat tvister där den tänkte bostadsrättshavaren har velat häva förhandsavtalet och få tillbaka sitt förskott.
Något som då varit i fokus i ett antal mål har varit ett av formkraven på förhandsavtal, nämligen att den beräknade tidpunkten för upplåtelse ska anges. Frågan behandlas här utifrån två nya avgöranden från Svea hovrätt, dom 2020-08-27 i mål T 3860-19 och dom 2020-06-16 i mål T 3082-19.
Först ska dock något sägas om hur reglerna för förhandsavtal ser ut.
REGLERNA OM FÖRHANDSAVTAL
När en bostadsrättsförening har bildats och en lägenhet inte tidigare har upplåtits med bostadsrätt är det föreningen som genom ett upplåtelseavtal upplåter bostadsrätten till lägenheter till bostadsrättshavaren. Därefter är det i normalfallet bostadsrättshavaren själv som avyttrar bostadsrätten när han eller hon inte längre ska ha den, till exempel genom att sälja den.
Men inför denna första upplåtelse kan alltså bostadsrättsföreningen och den tilltänkte bostadsrättshavaren ingå ett förhandsavtal. Regler om det finns i 5 kap. bostadsrättslagen. De innebär i korthet följande.
Förhandsavtalet ska vara skriftligt. Parternas namn, lägenheten, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade uppgifterna för bostadsrätten och beloppet på eventuellt förskott ska anges. De beräknade avgifterna ska anges i en kostnadskalkyl som i sin tur ska vara granskad av två intygsgivare.
Avtal som strider mot de nu angivna kraven är, enligt 5 §, ogiltigt. Vidare finns det i 8 § en bestämmelse som anknyter till kravet på att beräknad tidpunkt för upplåtelsen ska anges. Förhandstecknaren har rätt att frånträda avtalet, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.
Nämnas bör att det bland formkraven inte anges att beräknad tidpunkt för tillträde ska anges. Det har i sin tur också gett upphov till diskussioner som jag återkommer till.
DE TVÅ MÅLEN FRÅN SVEA HOVRÄTT
Båda målen från Svea hovrätt gällde huruvida den beräknade tidpunkten för upplåtelsen i förhandsavtalet hade angetts på ett sätt som var förenligt med formkravet. I båda fallen hade tidpunkten angetts med ett intervall.
När det först gäller förhandsavtalet i T 3082-19 angavs att den beräknade tidpunkten för upplåtelsen var ”Januari-mars 2019” och att beräknad tidpunkt för tillträde var ”Januari-mars 2019” med tillägget att ”Definitiv tillträdesdag meddelas skriftligen senast fyra månader i förväg”. I detta fall var alltså tidsintervallet beträffande beräknad tidpunkt för upplåtelsen ett kvartal.
Hovrätten höll med tingsrätten om att det saknas stöd i förarbetena för att en bestämd dag måste anges som beräknad tidpunkt för upplåtelse. Vidare anslöt sig hovrätten till tingsrättens bedömning att kravet i detta fall – utifrån bestämmelsens ordalydelse och syfte – inte hade åsidosatts.
I det andra målet, T 3860-19, användes både en annan terminologi och andra tidsintervall i det aktuella förhandsavtalet. Där angavs ”Preliminär tidpunkt för upplåtelse” till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”. ”Preliminär inflyttning” angavs till ”från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020”.
I hovrätten deltog fyra domare. Två av dem ansåg att formkravet inte hade åsidosatts medan de två andra var av motsatt uppfattning. En av dem som ansåg att formkravet inte hade åsidosatts var ordföranden och därför blev det den uppfattningen som styrde utgången i målet. Ordföranden har nämligen i tvistemål utslagsröst när det blir ”2-2”.
Majoriteten framhöll bland annat att det inte finns något i förarbetena som talar för att tidpunkten inte får anges som ett intervall eller att formföreskriften begränsar intervallets tillåtna längd. De framhöll också att formkrav som är sanktionerade med ogiltighet bör tillämpas med försiktighet.
De två skiljaktiga menade också att det finns goda skäl som talar för att formkravet inte bör tolkas alltför restriktivt. Men de radade sedan upp några skäl som de menade talade mot att tidsintervallet fick vara alltför omfattande. Vid en sammanvägning av de olika omständigheter som de hade redovisat ansåg de att ett tidsintervall om sex månader, ställt i relation till den totala planerade projekttiden, innebar att formkravet inte var uppfyllt och att avtalet därför var ogiltigt.
AVSLUTANDE SYNPUNKTER
De första hovrättsavgörandena har alltså nyligen kommit i frågan hur den beräknade tidpunkten för upplåtelsen ska anges för att uppfylla formkravet. Sedan några år tillbaka har dock frågan varit aktuell i litteraturen.
Den mest utförliga diskussionen förs av Håkan Julius i artikeln Förhandsavtal, upplåtelse och tillträde vid nyproduktion av bostadsrätter (Bostadsrätten i initial- och övergångsskeden, Stockholm Centre for Commercial Law). Hans slutsats efter en genomgång av lagstiftningen och dess bakgrund är att det ”knappas finns fog för en annan tolkning” än att ett bestämt datum måste anges. Men med tanke på rättsföljden ogiltighet menar han att det eventuellt kan finnas skäl för en extensiv tolkning så att ”ett kortare tidsspann”, till exempel ett kvartal, kan godtas.
Boverket har publicerat allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyl och intygsgivare. Där finns en mall för hur man kan utforma den ekonomiska planen. I den anges som mall i den här aktuella frågan ”Upplåtelse beräknas ske under november månad 2018 och inflyttning (tillträde) januari månad 2019”. Mallen innebär alltså att man anger tidpunkten med en månad som tidsintervall.
I de två hovrättsfallen har man accepterat tidsintervall på tre respektive sex månader. I det sistnämnda fallet var dock två av de fyra ledamöterna alltså skiljaktiga. Frågan har inte heller prövats av Högsta domstolen ännu. Det skulle givetvis vara mycket intressant att få ett prejudikat i frågan.
Som nämndes inledningsvis finns det också en bestämmelse i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen som är av intresse i sammanhanget. Där anges ju att bostadsrättshavaren får frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse från föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Här handlar det alltså inte om att avtalet kan bli ogiltigt utan om att bostadsrättshavaren kan ha rätt att frånträda det.
En första förutsättning för att bostadsrättshavaren ska få en sådan rätt är att förseningen beror på att föreningen har varit försumlig.
Vidare ska upplåtelse inte ha skett inom ”skälig tid”. I förarbetena anges att det uttrycket är avsett att tolkas tämligen restriktivt (se prop. 1990/91:92 s. 187). Med det avses att upplåtelsen ”bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet”.
Något mål från hovrätt där man prövat denna fråga finns, såvitt jag vet, inte. Det kan konstateras att här uppstår en del intressanta frågor. Man kan ju fråga sig hur begreppet ”skälig tid” förhåller sig till den angivna beräknade tidpunkten för upplåtelsen.
Om man exempelvis tänker sig att den beräknade tidpunkten har angetts med ett kvartal har föreningen fått tre månader där den fritt bestämmer när upplåtelsen ska ske och där man fortfarande inte kan vara försenad. För bostadsrättshavaren innebär detta motsvarande osäkerhet. En fråga man då kan ställa sig är om skälig tid för en försening i detta fall är kortare än om den beräknade tidpunkten hade angetts till ett bestämt datum?
Som tidigare angetts finns det inget krav på att tidpunkten för tillträde ska anges. Som vi såg i de två målen hade tidpunkten för tillträde/inflyttning angetts till en senare tidpunkt än tidpunkten för upplåtelse.
Att det är möjligt att göra så är nog de flesta överens om. Ett visst stöd för det synsättet finner man redan genom utformningen av 7 kap. 3 § bostadsrättslagen. Den paragrafen behandlar situationen att bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägenheten ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse. Om dröjsmålet inte beror på bostadsrättshavaren har han eller hon rätt till skälig nedsättning av årsavgiften. Är hindret av väsentligt betydelse, har bostadsrättshavaren möjlighet att säga upp avtalet och frånträda bostadsrätten.
En mer omdiskuterad fråga är vad som gäller om tidpunkten för tillträde/inflyttning inte anges i avtalet. Ett synsätt är att utgångspunkten är att upplåtelse och tillträde ska ske samtidigt, om inget annat sägs. Tanken är då att rätten att nyttja lägenheten är en väsentlig del av den rätt – bostadsrätt – som lägenheten upplåtits med. En annan uppfattning är att föreningen i den situationen rätt självsvåldigt bestämmer när tillträde kan ske, eftersom saken har lämnats oreglerad.
Oavsett juridiken kan konstateras att det sistnämnda sättet nog kan bli överraskande för den enskilde bostadsrättshavaren. Är man inte jurist med inblick i det juridiska landskapet är det nog vanligt att man tänker sig att man ska kunna använda den lägenhet som man får upplåten med bostadsrätt, om man inte har bestämt något annat.
Men även när det gäller tillträde finns det alltså frågor som inte prövats på hovrättsnivå. Så både detta och fler mål om beräknad tidpunkt för upplåtelse kanske dyker upp framöver.
Av Bob Nilsson Hjorth, hovrättsråd tillika vice ordförande, Hovrätten över Skåne och Blekinge
Ursprungligen publicerad i JP Fastighetsnet
Publicerad 24 sep 2020
