Samägare behövde inte avstå sin rätt till borgenärer

När det gäller samägd egendom enligt 1904 års lag om samäganderätt finns det en möjlighet för kronofogdemyndigheten att efter utmätning av andel, förordna att hela egendomen säljs. Hela egendomen anses då utmätt. Frågan är vad det närmare innebär och vilka regler om utmätt egendom som blir tillämpliga efter förordnande att hela egendomen ska säljas. Högsta domstolen överprövar i mål Ö 2774-20 ett beslut om fördelning av köpeskilling efter exekutiv försäljning av en utmätt bostadsrätt. Högsta domstolen kommer fram till att enbart den skuldsatta delägarens andel ska belastas vid fördelningen till en fordringsägare med handpanträtt i hela bostadsrätten när utmätning och försäljning sker för den andre delägarens skulder utan handpanträtt. JP Infonets expert Kenneth Nilsson tittar närmare på beslutet.

1. BAKGRUND

Bakgrunden till målet är att en av två sambor, sambo 1, från början ägde en bostadsrätt. Sambo 1 tog ett lån i Skandiabanken och till säkerhet för det lånet pantsattes bostadsrätten. Sambo 1 överlät därefter halva bostadsrätten till sambo 2. Sambo 2 kom således att äga en ideell andel i bostadsrätten som var belastad med en pant till förmån för Skandiabanken.

Sambo 1 hade skulder till Hamartia AB och Skatteverket och Kronofogden utmätte därför den personens hälft av bostadsrätten. Därefter beslutade Kronofogden, med stöd av 8 kap. 8 § utsökningsbalken (UB) att hela bostadsrätten skulle säljas. Sedan försäljning skett och köpeskillingen om 5 000 000 kronor influtit fördelande Kronofogden medlen så att först tillgodosågs Skandiabankens fordran om drygt 2 000 000 kronor ur hela bostadsrätten, därefter delades resterande belopp upp i två hälfter av vilka sambo 2 fick medel motsvarande en del.

Kronofogdens beslut överklagades av sambo 2 men varken tingsrätt eller hovrätt gjorde någon ändring i beslutet.

2. REGLERINGEN I UB

Av 8 kap. 8 § UB framgår att när utmätning har skett av en andel i viss egendom som tillhör två eller flera och på vilken lagen om samäganderätt är tillämplig, kan kronofogdemyndigheten på yrkande besluta att hela egendomen ska säljas. Bestämmelsen medför att UB:s regler om utmätning samordnas med reglerna i 1904 års lag om samäganderätt om delägares rätt att få samägandeförhållandet upplöst genom försäljning (prop. 1980/81:8 s. 574). Bakgrunden till möjligheten att sälja hela egendomen är att möjliggöra att ett bättre pris uppnås vid den exekutiva försäljningen (a. prop. s. 579).

Av 8 kap. 9 § UB framgår bland annat vidare att om försäljning av hela egendomen beslutas anses hela egendomen utmätt. Innebörden av den bestämmelsen är inte att hela egendomen utmäts för utmätningsgäldenärens skulder. Således får utmätningsborgenärerna inte förmånsrätt till följd av utmätningen i mer än den utmätta andelen. Det har dock förutsatts att vissa andra verkningar av utmätning kommer att gälla även icke utmätta andelar, vilket framgår av lagberedningens yttrande under förarbetena till UB (a prop. s. 583).

Av 8 kap. 11 § UB framgår att en borgenär som har handpanträtt eller retentionsrätt i utmätt egendom är skyldig att ta emot betalning i förtid i den ordning som anges i 13 kapitlet (det vill säga inom ramen för redovisning och fördelning av medel som influtit efter utmätning). En sådan borgenär behöver inte heller avstå från sin förmånsrätt utan full betalning om inte försäljning sker för någon som har lika eller bättre rätt. Vid fördelningssammanträde ska denna typ av fordringar beaktas av kronofogdemyndigheten utan att de behöver anmälas, jämför 13 kap. 5 § UB.

3. HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

Högsta domstolen (HD) konstaterar att Skandiabanken genom överlåtelsen till sambo 2 inte förlorat sin säkerhet i hela bostadsrätten och att sambo 2 ska ses som tredjemanspantsättare (det vill säga en person som pantsatt sin egendom till säkerhet för någon annans skuld). HD konstaterar också att sambo 2 inte hade något personligt betalningsansvar för vare sig utmätningsborgenärernas fordringar eller Skandiabankens fordran och att Skandiabanken inte utverkat någon exekutionstitel enligt vilken betalningsfastställelse i bostadsrätten skett med verkan mot sambo 2.

HD nämner också att utmätning skett, inte för panthavaren Skandiabanken, utan för fordringsägare som inte hade säkerhet i bostadsrätten och som följaktligen enbart kunde tillgodogöra sig övervärdet av sambo 1:s andel. HD hänvisar också till en bestämmelse i 9 kap. 4 § UB enligt vilken försäljning av utmätt egendom i vilken handpant- eller retentionsrätt gäller endast får ske för en fordran med sämre rätt om köpeskillingen räcker till betalning av fordran med handpant eller retentionsrätt.

HD kommer fram till att sambo 2 har rätt till hälften av de 5 000 000 kronor som fanns att fördela och här vill jag återge punkten 19 i HD:s skäl för beslutet.

”HG ägde halva den pantsatta bostadsrätten och kan ses som tredje-manspantsättare i förhållande till Skandiabanken (se p. 11). Hon hade emellertid ingen personlig betalningsskyldighet mot banken eller utmätningsborgenärerna och banken hade inte begärt betalning ur panten. Att hennes andel såldes var enbart en följd av indragningsregeln i 8 kap. 8 § utsökningsbalken. Hon har därför rätt till hälften av de influtna medlen från den exekutiva försäljningen (se p. 8).”

4. VAD INNEBÄR HD:S BESLUT?

Jämför man fördelningen som Kronofogden gjort med de anvisningar som HD gav i beslutet blir skillnaden följande (jag använder avrundade tal här):

Kronofogdens fördelning

Fördelning efter HD:s beslut

Som vi kan se av tabellerna är skillnaden mellan Kronofogdens fördelning (som underinstanserna ansåg vara korrekt) och den som HD föreskriver att utmätningsborgenärerna i det senare fallet får stå tillbaka till förmån för sambo 2 med 1 000 000 kronor. UB:s fördelningsregler om beaktande av Skandiabankens pant och respekt för den äganderätt som sambo 2 hade kan sägas följas i båda fallen.

I Kronofogdens fördelning har UB:s regler om försäljning och fördelning av köpeskilling avseende utmätt egendom tillämpats på hela bostadsrätten. Fastän det inte uttryckligen nämns i HD:s beslut utgår jag från att HD ansett att UB:s regler om försäljning och fördelning enbart ska tillämpas på den utmätta andelen, jämför citatet ovan ur HD:s skäl för beslutet.

Som jag ser det blir då den fråga som ställs på sin spets i målet vad som avses med att hela egendomen ”anses utmätt” i 8 kap. 9 § UB och vilka regler i UB om utmätning och följderna av utmätning som i så fall ska tillämpas på ”hela egendomen” vilken alltså ska ”anses utmätt”. Vad jag vet har den frågan inte diskuterats närmare i förarbetena till UB annat än vad som framgår av Lagberedningens uttalanden i anslutning till förslaget till utsökningsbalk.

Lagberedningen kommenterar föreskriften om att egendomen ska anses utmätt på följande sätt (SOU 1973:22 s. 338):

”Motsvarande bestämmelser, gemensamma för lös och fast egendom, har upptagits i första stycket av förevarande 9 §. Att egendomen räknas som utmätt medför naturligtvis inte, att utmätningssökanden får förmånsrätt i det hela. Däremot inträder andra rättsverkningar av utmätningen, såsom att delägarna inte får förfoga över egendomen på sätt som står i strid mot utmätningen.”

Helt klart är att utmätning av andel i samägd egendom inte ska medföra förmånsrätt till följd av utmätningen i mer än den utmätta andelen trots att hela egendomen ska anses utmätt. Klart är vidare att rättsverkningarna av utmätning, såsom förfogandeförbud, kommer att omfatta hela egendomen till följd av att den ska anses utmätt.

Exekutiv försäljning av egendomen är - med den lagtekniska konstruktionen i 8 kap. 8 och 9 §§ UB - inte en följd av att egendomen anses utmätt utan egendomen anses utmätt just därför att kronofogdemyndigheten har beslutat att den ska säljas i sin helhet.

Frågan är då vad som gäller: reglerna om betalning ur utmätt egendom, till exempel 8 kap. 11 § UB och således även reglerna om fördelning i 13 kapitlet UB. Ska de tillämpas på hela egendomen för att den anses utmätt eller gäller de reglerna endast den andel som faktiskt har utmätts?

HD:s beslut rör väl egentligen just den sista frågan. Jag kan inte tolka HD på annat sätt än att domstolen tagit ställning för att reglerna som rör hantering av utmätt egendom och fördelning av medel från försäljning av den enbart gäller den utmätta andelen och inte hela egendomen, det vill säga också den eller de andelar som bara ”ska anses” utmätta. Som jag ser det kommer HD fram till tolkningen mot bakgrund av syftet med bestämmelsen som möjliggör försäljning av hela egendomen, nämligen att en försäljning av hela egendomen enbart motiveras av att ett bättre pris ska uppnås vid försäljningen än vad som hade gällt om enbart en andel hade sålts som en rättighet.

I det fall HD hade att bedöma räckte hälftenandelens värde både till att lösa ut Skandiabanken som panthavare, till att täcka förrättningskostnader och att lämna ett litet överskott till utmätningsborgenärerna.

Man kan fråga sig hur det hade ställt sig i fallet att panthavarens fordran inte hade kunnat bli täckt ur den utmätta andelen. Hade panthavarens fordran i målet i stället varit 3 000 000 kronor hade andelen om 2 500 000 kronor inte räckt för att täcka den.

Det förtjänar att framhållas att HD i sina skäl för beslutet också nämner bestämmelsen i 9 kap. 4 § UB vilket skulle kunna tolkas som att utmätning inte kan ske om inte den utmätta andelens värde täcker hela den fordran som har pant i hela den samägda egendomen, vilket ligger i linje med antagandet att HD har betraktat enbart andelen som utmätt i egentlig mening. Det innebär i så fall att existerande övervärden i viss mån blev exekutivt oåtkomliga.

Man kunde i och för sig tänka sig en lösning där bostadsrätten hade sålts med förbehåll för panten varvid köpeskillingen rimligen borde ha minskat med värdet av pantbelastningen. Ingen av delägarna hade förlorat något på en sådan lösning och ett övervärde i bostadsrätten hade möjligen kunnat komma utmätningsborgenärerna till del. Ett hinder mot en sådan lösning är dock att det har uttalats i förarbetena anslutning till bestämmelsen i 8 kap. 11 § UB att sådana förbehåll var olämpliga och inte borde ske (se SOU 1971:45 s. 91 f., se även Gregows tillägg till HD:s domskäl i NJA 1992 s. 6). Däremot har det ansetts att panträttens bestånd blir följden av en försäljning utan hänsyn (det vill säga genom förbiseende) till panten när inte köparen gör ett extinktivt godtrosförvärv (NJA 1992 s. 6, jämför NJA 1994 s. 668).

Utgår man från att HD:s tolkning av reglerna inte enbart begränsar sig till fall där panten kan bli täckt ur den utmätta andelen, ser det ut som om enda alternativet är att inte utmäta om inte den andel som kan utmätas räcker till att lösa ut hela panten. Det framstår som en märklig lösning.

Av Kenneth Nilsson, konkursförvaltare och rekonstruktör vid Ackordscentralen.
Ursprungligen publicerad i JP Juridiskt bibliotek. 

Publicerad 3 jun 2021